BÁO CÁO THUYẾT MINH ĐỊNH GIÁ ĐẤT

(Kèm theo Dự thảo Chứng thư định giá số 2507.01/2025/451-DTCT ngày 25/07/2025

của Công ty Cổ phần Dịch vụ Tư vấn và Thẩm định giá Việt Nam)

I. CÁC THÔNG TIN VỀ DOANH NGHIỆP THẨM ĐỊNH GIÁ

- Tên công ty: Công ty Cổ phần Dịch vụ Tư vấn và Thẩm định giá Việt Nam (gọi tắt là VCVS)

- Trụ sở tại: Số 58 Ngõ 13 Đường 800A, Phường Nghĩa Đô, Quận Cầu Giấy, Thành phố. Hà Nội

- Điện thoại: 024.3350.9198

II. THÔNG TIN CƠ BẢN VỀ CUỘC ĐỊNH GIÁ

1. Thông tin về khách hàng yêu cầu định giá:

Sở Nông nghiệp và Môi trường tỉnh Lạng Sơn

2. Thửa đất, khu đất cần định giá

Tài sản định giá: Xác định giá đất cụ thể, tính thu tiền sử dụng đất khi Nhà nước giao đất cho Liên danh Công ty Cổ phần Đầu tư xây dựng hạ tầng Chi Lăng và Công ty Cổ phần Tập đoàn BGI để thực hiện Dự án: Khu đô thị phía Đông Nam thị trấn Đồng Mỏ (nay là xã Chi Lăng, tỉnh Lạng Sơn). Trong đó Diện tích giao đất có thu tiền sử dụng đất (đợt 1): 34.702,20m2 (Tại quyết định 86/QĐ-UBND ngày 09 tháng 01 năm 2025 của UBND tỉnh Lạng Sơn).

3. Mục đích định giá đất:

Kết quả xác định giá đất cụ thể được sử dụng là một trong những căn cứ để Sở Nông nghiệp và Môi trường tỉnh Lạng Sơn và các cơ quan liên quan tham khảo, trình cơ quan có thẩm quyền phê duyệt giá đất tính thu tiền sử dụng đất khi Nhà nước quyết định giao đất cho Liên danh Công ty Cổ phần Đầu tư xây dựng hạ tầng Chi Lăng và Công ty Cổ phần Tập đoàn BGI để thực hiện dự án Khu đô thị phía Đông Nam thị trấn Đồng Mỏ (nay là xã Chi Lăng, tỉnh Lạng Sơn) theo quy định pháp luật.

4. Thời điểm định giá: Tại thời điểm tháng 01 năm 2025 (thời điểm ban hành QĐ số 86/QĐ-UBND ngày 09 tháng 01 năm 2025 của UBND tỉnh Lạng Sơn).

5. Căn cứ pháp lý

5.1. Các văn bản pháp quy về thẩm định giá

- Luật Giá số 16/2023/QH15 ngày 19 tháng 06 năm 2023;

- Luật Đấu giá tài sản số 01/2016/QH14 ngày ngày 17 tháng 11 năm 2016

- Nghị định 78/2024/NĐ-CP ngày 01/7/2024 của Chính phủ quy định chi tiết một số điều của Luật Giá về thẩm định giá;

- Thông tư 28/2024/TT-BTC ngày 16 tháng 5 năm 2024 của Bộ Tài chính quy định về trình tự, thủ tục kiểm tra việc chấp hành pháp luật về giá, thẩm định giá;;  

- Thông tư số 30/2024/TT-BTC ngày 16 tháng 5 năm 2024 của Bộ Tài chính Ban hành các chuẩn mực thẩm định giá Việt Nam về quy tắc đạo đức nghề nghiệp thẩm định giá, phạm vi công việc thẩm định giá, cơ sở giá trị thẩm định giá, hồ sơ thẩm định giá;

- Thông tư số 31/2024/TT-BTC ngày 16 tháng 5 năm 2024 của Bộ Tài chính Ban hành các chuẩn mực thẩm định giá Việt Nam về thu thập và phân tích thông tin về tài sản thẩm định giá;

- Thông tư số 32/2024/TT-BTC ngày 16 tháng 5 năm 2024 của Bộ Tài chính Ban hành các chuẩn mực thẩm định giá Việt Nam về cách tiếp cận từ thị trường, cách tiếp cận từ chi phí, cách tiếp cận từ thu nhập;

- Thông tư số 34/2024/TT-BTC ngày 16/05/2024 của Bộ Tài chính về việc quy định việc thi, quản lý, cấp và thu hồi Thẻ thẩm định viên về giá;

- Thông tư số 37/2024/TT-BTC ngày 16 tháng 05 năm 2024 của Bộ Tài chính Ban hành Chuẩn mực thẩm định giá Việt Nam về Thẩm định giá tài sản vô hình;

- Thông tư số 38/2024/TT-BTC ngày 16 tháng 05 năm 2024 của Bộ Tài chính Quy định về đánh giá hoạt động doanh nghiệp thẩm định giá; trích lập dự phòng rủi ro nghề nghiệp, chế độ báo cáo hoạt động thẩm định giá của doanh nghiệp và chi phí phục vụ cho việc thẩm định giá của hội đồng thẩm định giá.

- Thông tư số 42/2024/TT-BTC ngày 20 tháng 06 năm 2024 của Bộ Tài chính Ban hành Chuẩn mực thẩm định giá Việt Nam về Thẩm định giá bất động sản;

5.2. Các văn bản pháp quy về Đất đai để xác định giá đất cụ thể

- Luật Đất đai số 31/2024/QH15 ngày 18 tháng 1 năm 2024;

- Luật Xây dựng số 50/2014/QH13 ngày 18 tháng 6 năm 2014;

- Luật kinh doanh bất động sản số 29/2023/QH15 ngày 28 tháng 11 năm 2023;

- Luật nhà ở số 27/2023/QH15 ngày 27 tháng 11 năm 2023

- Nghị định số 102/2024/NĐ-CP ngày 30 tháng 7 năm 2024 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai.

- Nghị định số 103/2024/NĐ-CP ngày 30 tháng 7 năm 2024 của Chính phủ quy định về tiền sử dụng đất, tiền thuê đất;

- Nghị định số 71/2024/NĐ-CP ngày 27/06/2024 của Chính Phủ quy định về giá đất;

5.3. Các văn bản của UBND tỉnh Lạng Sơn

- Căn cứ Quyết định số 32/2019/QĐ-UBND ngày 20 tháng 12 năm 2019 của UBND tỉnh Lạng Sơn về việc ban hành Bảng giá đất trên địa bàn tỉnh Lạng Sơn, giai đoạn 2020-2024;

- Căn cứ Quyết định số 40/2022/QĐ-UBND ngày 23 tháng 12 năm 2022 của UBND tỉnh Lạng Sơn Sửa đổi, bổ sung Quyết định số 32/2019/QĐ-UBND ngày 20 tháng 12 năm 2019 của Ủy ban nhân dân tỉnh ban hành Bảng giá đất trên địa bàn tỉnh Lạng Sơn, giai đoạn 2020 – 2024; Quyết định số 05/2021/QĐ-UBND ngày 09 tháng 3 năm 2021 của Ủy ban nhân dân tỉnh sửa đổi, Quyết định số 36/2021/QĐ-UBND ngày 23 tháng 12 năm 2021 của Ủy ban nhân dân tỉnh;

- Căn cứ Quyết định số 27/2023/QĐ-UBND ngày 21 tháng 12 năm 2023 của UBND tỉnh Lạng Sơn Sửa đổi, bổ sung các Quyết định của Ủy ban nhân dân tỉnh ban hành Bảng giá đất trên địa bàn tỉnh Lạng Sơn, giai đoạn 2020 – 2024

- Căn cứ Quyết định 28/2023/QĐ-UBND quy định về hệ số điều chỉnh giá đất năm 2024 trên địa bàn tỉnh Lạng Sơn;

- Nghị quyết số 04/2025/NQ-HĐND ngày 28/03/2025 của UBND tỉnh Lạng Sơn Về việc thông qua bổ sung giá đất trong bảng giá đất trên địa bàn tỉnh Lạng Sơn, giai đoạn 2020 – 2024 và năm 2025;

- Quyết định số 30/2025/QĐ-UBND ngày 12/05/2025 của UBND tỉnh Lạng Sơn Về việc điều chỉnh bảng giá đất và sửa đổi, bổ sung một số quy định tại các Quyết định của Ủy ban nhân dân tỉnh về bảng giá đất trên địa bàn tỉnh Lạng Sơn, giai đoạn 2020 - 2024, năm 2025;

- Căn cứ quyết định số 47/2024/QĐ-UBND ngày 30 tháng 10 năm 2024 của UBND tỉnh Lạng Sơn Ban hành Quy định một số chỉ tiêu cụ thể để áp dụng phương pháp định giá đất trên địa bàn tỉnh Lạng Sơn.

5.4. Hồ sơ pháp lý, kỹ thuật của tài sản định giá.

- Quyết định số 2483/QĐ-UBND ngày 26 tháng 6 năm 2020 của UBND huyện Chi Lăng Về việc phê duyệt đồ án Quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 Khu đô thị mới hai bên đường Quốc lộ 1 phía Đông Nam thị trấn Đồng Mỏ;

- Quyết định số 4564/QĐ-UBND ngày 14 tháng 12 năm 2020 của UBND huyện Chi Lăng về việc điều chỉnh tên đồ án Quy hoạch chi tiết 1/500 Khu đô thị mới hai bên đường Quốc lộ 1 phía Đông Nam thị trấn Đồng Mỏ tại Quyết định số 2483/QĐ-UBND ngày 26/6/2020.

- Thuyết minh tổng hợp QH chi tiết tỷ lệ 1/500 Khu đô thị mới hai bên đường Quốc lộ 1 phía Đông Nam thị trấn Đồng Mỏ;

- Thông báo số 138/SXD-HTKT&VLXD ngày 21 tháng 01 năm 2022 của Sở Xây dựng v/v thông báo kết quả thẩm định báo cáo nghiên cứu khả thi đầu tư xây dựng dự án: Khu đô thị phía Đông Nam thị trấn Đồng Mỏ. Hạng mục hạ tầng kỹ thuật và nhà xây thô;

- Hồ sơ Báo cáo nghiên cứu khả thi đầu tư xây dựng đã chỉnh sửa theo kết quả thẩm định số 138/SXD-HTKT&VLXD ngày 21/01/2022 của Sở Xây dựng tỉnh Lạng Sơn);

- Quyết định số 26.01/QĐ-HTCL-BGI ngày 26 tháng 01 năm 2022 của Liên danh Công ty Cổ phần đầu tư xây dựng hạ tầng Chi Lăng và Công ty Cổ phần tập đoàn BGI quyết định phê duyệt dự án: Khu đô thị phía Đông Nam thị trấn Đồng Mỏ. Hạng mục hạ tầng kỹ thuật và nhà xây thô;

- Quyết định số 1328/QĐ-UBND ngày 05/07/2021 của UBND tỉnh Lạng Sơn quyết định chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời chấp thuận nhà đầu tư;

- Quyết định số 86/QĐ-UBND ngày 09 tháng 01 năm 2025 của UBND tỉnh Lạng Sơn Về việc giao đất cho Liên danh Công ty Cổ phần Đầu tư xây dựng hạ tầng Chi Lăng và Công ty Cổ phần Tập đoàn BGI để thực hiện dự án Khu đô thị phía Đông Nam, thị trấn Đồng Mỏ;

- Công văn số 3780/STNMT-KHTC ngày 19 tháng 12 năm 2024 của Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh Lạng Sơn V/v đề nghị cung cấp hồ sơ, cho ý kiến để phục vụ công tác xác định giá đất cụ thể;

- Công văn số 3160/ SXD-HTKT&VLXD ngày 25 tháng 12 năm 2024 của Sở Xây dựng tỉnh Lạng Sơn V/v tham gia ý kiến về dự toán xây dựng công trình dự án Khu đô thị phía Đông Nam, thị trấn Đồng Mỏ để phục vụ công tác xác định giá đất cụ thể;

- Công văn số 93/SNNMT-KHTC ngày 10 tháng 03 năm 2025 của Sở Nông nghiệp và Môi trường tỉnh Lạng Sơn vv cung cấp hồ sơ, tài liệu phục vụ công tác xác định giá đất cụ thể;

- Công văn số 121/ SNNMT-KHTC ngày 11 tháng 3 năm 2025 của Sở Nông nghiệp và Môi trường tỉnh Lạng Sơn V/v đề nghị rà soát, hoàn thiện dự toán xây dựng phụ vụ công tác định giá đất cụ thể dự án Khu đô thị Đông Nam, thị trấn Đồng Mỏ;

- Công văn số 755/SXD-QLHT ngày 25 tháng 3 năm 2025 của Sở Xây dựng v/v góp ý kiến về dự toán xây dựng để thực hiện xác định giá đất cụ thể;

- Công văn số 678/SNNMT-KHTC  ngày 10 tháng 4 năm 2025 của Sở Nông nghiệp và Môi trường tỉnh Lạng Sơn v/v đề nghị rà soát, hoàn thiện dự toán xây dựng phục vụ định giá đất cụ thể dự án Khu đô thị phía Đông Nam, thị trấn Đồng Mỏ

- Công văn số 115/CNVPĐKĐĐCL ngày 21 tháng 4 năm 2025 của Chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai huyện Chi Lăng V/v cung cấp thông tin, tài liệu để phục vụ công tác xác định giá đất cụ thể theo Văn bản số 810/SNNMT-KHTC ngày 18/4/2025 của Sở Nông nghiệp và Môi trường;

- Công văn số 1182/ SXD-QLHT ngày 26 tháng 4 năm 2025 của Sở Xây dựng tỉnh Lạng Sơn V/v tham gia ý kiến về dự toán xây dựng để thực hiện xác định giá đất cụ thể dự án Khu đô thị phía Đông Nam, thị trấn Đồng Mỏ để phục vụ công tác xác định giá đất cụ thể

- Sơ đồ quy hoạch giao thông theo quy hoạch chi tiết 1/500.

- Sơ đồ quy hoạch phân lô đất ở theo quy hoạch chi tiết 1/500.

- Trích lục bản trích đo địa chính.

- Một số hồ sơ liên quan khác.

5.4. Các văn bản, hồ sơ liên quan khác.

- Căn cứ Quyết định số 41/QĐ-STNMT ngày 19/02/2025 của Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh Lạng Sơn Về việc phê duyệt chỉ định thầu đơn vị thực hiện gói thầu: Tư vấn xác định giá đất cụ thể làm căn cứ tính tiền sử dụng đất đối với Liên danh Công ty Cổ phần Đầu tư xây dựng hạ tầng Chi Lăng và Công ty Cổ phần Tập đoàn BGI tại dự án Khu đô thị phía Đông Nam, thị trấn Đồng Mỏ;

- Hợp đồng Kinh tế số 04/2025/HĐTVĐG ngày 20 tháng 02 năm 2025 giữa Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh Lạng Sơn với Công ty Cổ phần Dịch vụ Tư vấn và Thẩm định giá Việt Nam về việc Tư vấn xác định giá đất cụ thể làm căn cứ tính tiền sử dụng đất đối với Liên danh Công ty Cổ phần Đầu tư xây dựng hạ tầng Chi Lăng và Công ty Cổ phần Tập đoàn BGI tại dự án Khu đô thị phía Đông Nam, thị trấn Đồng Mỏ.

- Phụ lục hợp đồng giữa Sở Nông nghiệp và Môi trường tỉnh Lạng Sơn với Công ty Cổ phần Dịch vụ Tư vấn và Thẩm định giá Việt Nam;

- Kết quả khảo sát thông tin và thực trạng của tài sản định giá;

- Cơ sở dữ liệu của Công ty Cổ phần Dịch vụ Tư vấn và Thẩm định giá Việt Nam;

...