Sau khi nghiên cứu, Sở Xây dựng trả lời như sau:

2.1. Nội dung: Đất vườn có được phép xây nhà ở không?

- Theo quy định tại điểm a, khoản 1, Điều 93, Luật Xây dựng năm 2014 (được sửa đổi bởi Điểm b Khoản 1 Điều 39 Luật Kiến trúc 2019 có hiệu lực từ ngày 01/07/2020) quy định về điều kiện chung cấp giấy phép xây dựng đối với nhà ở riêng lẻ tại đô thị, trích dẫn cụ thể như sau: “a) Phù hợp với mục đích sử dụng đất theo quy hoạch sử dụng đất được phê duyệt và quy chế quản lý kiến trúc được cơ quan nhà nước có thẩm quyền ban hành;”

Theo quy định như trên, một trong các điều kiện cấp giấy phép xây dựng tại đô thị là có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là đất ở tại đô thị, nếu giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là đất vườn sẽ không đủ điều kiện để cấp giấy phép xây dựng ở riêng lẻ tại đô thị. 

Trường hợp tại nông thôn được miễn giấy phép xây dựng đối với nhà ở riêng lẻ nếu vị trí đất theo quy định tại điểm i, Khoản 30, Điều 1, Luật Xây dựng sửa đổi 2020 có hiệu lực từ ngày 01/01/2021, trích dẫn: “i) Công trình xây dựng cấp IV, nhà ở riêng lẻ ở nông thôn có quy mô dưới 07 tầng và thuộc khu vực không có quy hoạch đô thị, quy hoạch xây dựng khu chức năng hoặc quy hoạch chi tiết xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt; công trình xây dựng cấp IV, nhà ở riêng lẻ ở miền núi, hải đảo thuộc khu vực không có quy hoạch đô thị, quy hoạch xây dựng khu chức năng; trừ công trình, nhà ở riêng lẻ được xây dựng trong khu bảo tồn, khu di tích lịch sử - văn hóa;”

Tuy nhiên, theo quy định về Nguyên tắc sử dụng đất tại khoản 1, Điều 6, Luật Đất đai năm 2013, trích dẫn: “1. Đúng quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất và đúng mục đích sử dụng đất.”

Như vậy theo quy định của Luật Đất đai năm 2013 thì nếu giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là đất vườn thì không đủ điều kiện để xây dựng ở do không phù hợp với mục đích sử dụng đất.

2.2. Nội dung: Khi xây dựng cần những thủ tục xin giấy phép thế nào?

- Khi xây dựng (công trình nhà ở riêng lẻ), hộ gia đình cá nhân cần xin cấp giấy phép xây dựng (công trình nhà ở riêng lẻ) nộp hồ sơ đến Bộ phận Tiếp nhận và Trả kết quả giải quyết thủ tục hành chính cấp huyện (Bộ phận một cửa) theo trình tự thủ tục quy định tại Quyết định số 1466/QĐ-UBND ngày 22/7/2021 của Chủ tịch UBND tỉnh về việc công bố danh mục thủ tục hành chính mới ban hành, thay thế, sửa đổi, bổ sung, bãi bỏ và phê duyệt quy trình nội bộ trong giải quyết thủ tục hành chính theo cơ chế một cửa, một cửa liên thông lĩnh vực Hoạt động xây dựng, Nhà ở, Kinh doanh bất động sản thuộc thẩm quyền giải quyết của Sở Xây dựng, UBND cấp huyện tỉnh Lạng Sơn;

Thành phần Hồ sơ đề nghị cấp giấy phép xây dựng mới đối với nhà ở riêng lẻ theo quy định tại Điều 46, Nghị định số 15/2021/NĐ-CP ngày 03/3/2021 của Chính phủ quy định chi tiết một số nội dung về quản lý dự án đầu tư xây dựng, trích dẫn:

“Điều 46. Hồ sơ đề nghị cấp giấy phép xây dựng đối với nhà ở riêng lẻ

1. Đơn đề nghị cấp giấy phép xây dựng theo quy định tại Mẫu số 01 Phụ lục II Nghị định này.

2. Một trong những giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai.

3. 02 bộ bản vẽ thiết kế xây dựng kèm theo Giấy chứng nhận thẩm duyệt thiết kế về phòng cháy, chữa cháy kèm theo bản vẽ thẩm duyệt trong trường hợp pháp luật về phòng cháy và chữa cháy có yêu cầu; báo cáo kết quả thẩm tra thiết kế xây dựng trong trường hợp pháp luật về xây dựng có yêu cầu, gồm:

a) Bản vẽ mặt bằng công trình trên lô đất kèm theo sơ đồ vị trí công trình;

b) Bản vẽ mặt bằng các tầng, các mặt đứng và mặt cắt chính của công trình;

c) Bản vẽ mặt bằng móng và mặt cắt móng kèm theo sơ đồ đấu nối hệ thống hạ tầng kỹ thuật bên ngoài công trình gồm cấp nước, thoát nước, cấp điện;

d) Đối với công trình xây dựng có công trình liền kề phải có bản cam kết bảo đảm an toàn đối với công trình liền kề.

4. Căn cứ điều kiện thực tế tại địa phương và khoản 3 Điều này Ủy ban nhân dân cấp tỉnh công bố mẫu bản vẽ thiết kế để hộ gia đình, cá nhân tham khảo khi tự lập thiết kế xây dựng theo quy định tại điểm b khoản 7 Điều 79 của Luật Xây dựng năm 2014.”

2.3. Nội dung: Khoảng cách xây từ đường quốc lộ cho phép là bao nhiêu mét?

Theo quy định khoản 2, Điều 1, Nghị định số 100/2013/NĐ-CP ngày 03/9/2013 của Chính phủ Sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 11/2010/NĐ-CP ngày 24 tháng 02 năm 2010 của Chính phủ quy định về quản lý và bảo vệ kết cấu hạ tầng giao thông đường bộ, trích dẫn:

"Điều 15. Giới hạn hành lang an toàn đường bộ

Hành lang an toàn đường bộ là dải đất dọc hai bên đất của đường bộ nhằm bảo đảm an toàn giao thông và bảo vệ công trình đường bộ. Giới hạn hành lang an toàn đường bộ xác định theo quy hoạch đường bộ được cấp có thẩm quyền phê duyệt và được quy định như sau:

1. Đối với đường ngoài đô thị: Căn cứ cấp kỹ thuật của đường theo quy hoạch, phạm vi hành lang an toàn đường bộ có bề rộng tính từ đất của đường bộ trở ra mỗi bên là:

a) 17 mét đối với đường cấp I, cấp II;

b) 13 mét đối với đường cấp III;

c) 09 mét đối với đường cấp IV, cấp V;

d) 04 mét đối với đường có cấp thấp hơn cấp V.

2. Đối với đường đô thị, giới hạn hành lang an toàn đường bộ là chỉ giới đường đỏ theo quy hoạch được cấp có thẩm quyền phê duyệt.
3. Đối với đường cao tốc ngoài đô thị:

a) 17 mét, tính từ đất của đường bộ ra mỗi bên;

b) 20 mét, tính từ mép ngoài của kết cấu ngoài cùng ra mỗi bên đối với cầu cạn và hầm;

c) Trường hợp đường cao tốc có đường bên, căn cứ vào cấp kỹ thuật của đường bên để xác định hành lang an toàn theo Khoản 1 Điều này nhưng không được nhỏ hơn giới hạn hành lang an toàn được quy định tại Điểm a, Điểm b Khoản 3 Điều này.

4. Đối với đường cao tốc trong đô thị:

a) Không nhỏ hơn 10 mét tính từ mép ngoài của kết cấu ngoài cùng ra mỗi bên đối với hầm và cầu cạn;

b) Là chỉ giới đường đỏ theo quy hoạch được cấp có thẩm quyền phê duyệt đối với hầm và cầu cạn có đường bên và đường cao tốc có đường bên;

c) Từ mép ngoài của mặt đường đến chỉ giới đường đỏ, nhưng không nhỏ hơn 10 mét đối với đường cao tốc không có đường bên.

5. Đối với đường bộ có hành lang an toàn chồng lấn với hành lang an toàn đường sắt thì phân định ranh giới quản lý theo nguyên tắc ưu tiên bố trí hành lang an toàn cho đường sắt, nhưng ranh giới hành lang an toàn dành cho đường sắt không được chồng lên công trình đường bộ.

Trường hợp đường bộ, đường sắt liền kề và chung nhau rãnh dọc thì ranh giới hành lang an toàn là mép đáy rãnh phía nền đường cao hơn, nếu cao độ bằng nhau thì ranh giới hành lang an toàn là mép đáy rãnh phía đường sắt.

6. Đối với đường bộ có hành lang an toàn chồng lấn với hành lang bảo vệ đường thủy nội địa thì ranh giới hành lang an toàn là mép bờ tự nhiên.

7. Xử lý hành lang an toàn đường cao tốc đã được xác định theo quy định trước ngày Nghị định này có hiệu lực:

a) Trường hợp dự án đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt, đã thực hiện xong hoặc đang thực hiện việc bồi thường, hỗ trợ giải phóng mặt bằng, phạm vi hành lang an toàn giữ nguyên theo phạm vi đã được phê duyệt;

b) Trường hợp dự án đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt nhưng chưa thực hiện bồi thường, hỗ trợ giải phóng mặt bằng, Chủ đầu tư dự án phê duyệt lại hoặc trình cấp có thẩm quyền phê duyệt lại phạm vi hành lang an theo quy định tại Nghị định này.''.

Do nội dung câu hỏi của Công dân không nêu rõ đường quốc lộ nào trên địa bàn tỉnh Lạng Sơn, do đó không xác định được cấp đường và quy định về hành lang an toàn đường bộ.

Mặt khác, theo quy định tại Điều 5, Luật Quy hoạch đô thị năm 2009, trích dẫn: “Điều 5. Nguyên tắc tuân thủ quy hoạch đô thị

Tổ chức, cá nhân khi thực hiện các chương trình, kế hoạch đầu tư xây dựng phát triển đô thị, quy hoạch chuyên ngành trong phạm vi đô thị, kế hoạch sử dụng đất đô thị, quản lý thực hiện các dự án đầu tư xây dựng trong đô thị, thực hiện quản lý không gian, kiến trúc, cảnh quan đô thị hoặc thực hiện các hoạt động khác có liên quan đến quy hoạch đô thị phải tuân thủ quy hoạch đô thị đã được phê duyệt và Quy chế quản lý kiến trúc.”.

Như vậy, đối với các công trình nhà ở riêng lẻ trong đô thị, việc xây dựng tuân thủ theo quy định về chỉ giới đường đỏ, chỉ giới xây dựng của đồ án quy hoạch đô thị đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt.